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《2018·第一财经中国上市房企价值榜》重磅揭榜
2019-07-13

  股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为,投资者可以直接购买企业股权,也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。《2018·第一财经中国上市房企价值榜》由第一财经主导,同策研究院提供数据支持,旨在通过对上市房企股权投资价值的研究和分析,能对投资者在投资这些企业时起到一定的策略参考作用,从而降低投资风险,提高资金利用效率。

  今年,市场延续2017年“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策基调,并保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,加快住房制度改革和长效机制建设,防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。对地产行业而言,既是一门大考,同时也迎来布局的机遇。

  然而对于投资人而言,哪些上市房企才具有真正的投资价值?而上市房企作为行业中的风向标和中坚力量,研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企,引导资金向这些标杆房企流动,从而降低决策风险。因此,对上市房企股权投资价值的判断,彰显意义。

  基于此,第一财经联手同策研究院,推出《2018·第一财经中国上市房企价值榜》。本研究结合房地产行业以及企业的特性,构建了上市房企综合实力评价体系,从样本企业的盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及品牌影响力7个维度,共25项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。挖掘出一批盈利能力强、运营效率高、经营稳健的具有较大股权投资价值的上市房企,为投资者提供决策参考,从而降低投资风险,提高资金投资回报率。

  2018年1~10月,全国商品房销售额和销售面积分别为11.59万亿元和13.31亿平方米,同比分别增长12.5%和2.2%,成交量价增速稍有放缓。尽管市场销售规模仍高于去年同期,但从2018年1~10月的销售面积和2017年全年进行对比即可看出市场已经显现出疲态。

  在“房住不炒”的总基调下,调控手段从传统的抑制需求端向改革供给侧发生转变,各地在“三限”、土拍收紧、供应结构优化的组合调控下效果逐渐显现。同时,国家还加快推进长效机制的制度保障。在党的十九大报告中,提出了租购并举的住房制度,并提倡大力培育发展住房租赁市场,深化发展共有产权住房试点。在控制房价快速增长的同时,完善住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的发展,为长效机制的建立保驾护航。

  2018年,“规模化”依然是市场的主流思维。2018年前10月,碧桂园销售金额已突破6000亿大关至6115.5亿元,恒大销售金额5010亿元,万科销售金额4833亿元。地产三大巨头仅仅在10个月时间里,销售金额就已经达到甚至超过去年全年水平,无疑在2018年房地产市场集中度将会被再次提升。但随着万科高喊“活下去”之时,这些大型房企“巨鳄”也已经感受到了市场的丝丝寒意,房企在保持规模化的同时,负债率提升、运营效率降低等风险在不断累加。

  从整个行业来看,房企规模正在不断增加。2018年1~10月销售金额超过1000亿的企业达到24家,2017年全年也仅有17家,而在4年前超过1000亿的企业也仅有7家。此外,在2017年“黑马房企”这个词也频频被提起,其主要用来形容过去并不知名的一些企业,在2017年里业绩却得到了爆发性的增长,新力地产、祥生地产、中梁地产就是这类企业的典型代表。在2018年,这些黑马房企依然保持着强劲的增长势头,1~10月中梁地产销售金额已突破千亿大关,祥生和新力也分别进入700亿和600亿的行列。

  形成鲜明对比的是,在大型房企高歌猛进之时,中小房企依然困境重重,成长空间被不断压缩,行业两极分化严重。从1~10月房企销售金额排名情况来看,排名较后的企业不仅销售业绩低,且企业数量多,而销售金额在500亿以上的企业已经达到41家,可见企业成长趋势呈哑铃状分布。加之在房地产调控不放松,房企融资难的背景下,可预见未来一大批中小型房企将面临被市场淘汰或被大企业吞并的境遇。而实力雄厚的企业,无论在拿地、融资还是投资布局等方面所呈现出的优势都将会更加明显,最终市场将会向着强者恒强的趋势发展。

  在《2018年上市房企股权投资价值排行榜》中,A股样本企业2018年前三季度平均营业收入123.24亿元,同比增长28.74%,低于2017年全年40.4%的同比增速,这与2018年市场环境发生变化不无关系。H股样本企业2018年中期平均营业收入186.63亿元,同比增长34.99%,高于2017年全年25.98%的同比增速。


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